2021.03.16｜看公設這件事

#隨ling看看｜《看公設這件事》

「公設」，對於某些人來講，是花錢買不到享受的地方，是建商故意浪費錢的地方，是寧願選公寓也不願買大樓的原因。

其實，即使是讀不動產系四年的我，也依然搞不太懂，什麼是公設？為什麼要有公設？公設比到底要多少才合理呢？

所以針對上述的問題，我擷取網路上的資料做個整理，供大家參考

》什麼是公設？《

公共設施。大樓中，「全體住戶有共同使用的部分」

1.「必要」公設：依照建築法規在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。

2.「非必要」公設：建商為了提高建築物精緻或銷售度，額外增加的部分，例如健身房、室內游泳池、交誼廳等。

》為什麼我要花錢買公設？《

公設，除了涉及建蔽率、容積率計算、房屋稅的納稅義務以及建築物面積持有的登記問題，亦是需要花費建築成本，且為住戶全體共同使用（大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情、領包裹吧），那麼「依據使用者付費觀念」，由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本，也是合情合理。

在歸類上，會依照使用狀況的性質，區分為「大公」（供全體社區住戶使用）和「小公」（供特定族群使用，例如某一樓層的樓梯間空間、或購買的法定停車位空間等等）。

*不是公共設施蓋得越多，住戶們需要負擔的公設比例就會越大，相對而言，若住戶數量越多的社區或大樓，公設比可能因為有較多的戶數分擔而變得比較少。

》為什麼大樓一定要有公設，老舊住宅就沒有啊？《

因土地登記制度的差別，造成公設部分認定不同：

（1）民國76年前登記: 「公設部分大都合併於主建物中」，建物平面圖無標示公設部分，所以才會有零公設或是低公設的誤解。

（2）民國79年6月至83年10月：公設部分仍和主建物合併登記，但會標示「公設」和「室內」來加以區別。

（3）民國83年10月以後：凡是共用的部分，必須採用「公設登記」，就不可以與主建物混同登記。

（4）民國94年開始：「大樓必須要有雙安全梯」等消防法規修正，目前法定基本公設包含逃生梯、消防設備、防空避難室等。

*種種都在說明，公設不是無中生有，是一直存在，且為了住的更安全，而持續增加中

》多少公設比才合理？《

基本公設比目前都達30%以上。

》「公設比低」就代表好嗎？《

1.低公設比的建案特點：樓梯、電梯、大廳空間通常可能較小，且建商也可能藉此提高整體售價

2.低公設比不代表使用面積大，千萬別被｢數字遊戲｣所迷惑哦。

其實，網路上針對這部分的資料還有很多說明，就如同我一直想講的，「買房是大事，請提前做好準備」，不動產/房地產確實相對其他領域，是資訊較不流通/不透明的市場，但！只要你用心去找，慢慢了解，相信一定會大幅降低你對買房的恐懼和害怕，也會讓你不再被賣方/仲介受騙！

想要分享這個主題很久了，剛好去鄉林山海匯-山匯，看到浮誇的公設，就恰巧來分享吧！只是我依然沒辦法講出個所以然，所以只好透過網上資料來和大家分享了🥺

圖一：法定的「必要性」公設

圖二：賣厝阿明的「大、小公」示意圖

圖三：「樂居」上的鄉林山海匯-山匯資料。每坪價格不高，是有錢人口中的「休閒宅」

（學長的網站給他推爆！大家可以去使用看看喔～我自己用起來覺得最讚❤️）

圖四：山匯的公設比也才33.9%（雖然感覺不止，但戶數多就平分掉了！）

圖五至十：僅是山匯公設的一小角

Judy Tsai